CREARE VALORE PER GLI INVESTITORI

di Lara Borghesi

23 Novembre 2023

Un unico attore che coniuga qualità e aspettative del mercato

Cosa significa progettare e costruire un complesso residenziale preservando il design intent del progettista, mettendo a sistema le discipline specialistiche, dialogando con chi ha promosso lo sviluppo immobiliare e mettendo al centro le necessità di chi andrà ad abitare i singoli alloggi. Un banco di prova per Starching, che sta accompagnando verso la realizzazione il complesso Milano 3.0 Next Generation Living di Basiglio, a 7 chilometri dal centro di Milano, firmato dallo studio di architettura Atelier(s) Alfonso Femia.

L’operazione insiste su un’area che era di proprietà del gruppo Fininvest acquistata nel 2019 da Orion, fondo di investimento sponsorizzato da Orion Capital Managers, società privata europea di investimento immobiliare che gestisce i fondi Orion European Real Estate e Orion Income Return Partners, con i quali ha investito nel mercato immobiliare europeo oltre 5,5 miliardi di euro di equity dal 2000 ad oggi.

Il processo. Operazione che arriverà al traguardo entro inizio del 2025, con la posa della prima pietra avvenuta nell’estate del 2022. A fine 2023 il cantiere ha raggiunto la copertura e inizio 2024 si prosegue con le partiture interne. Un’avventura in cui, fedele alla propria storia professionale, Starching è coordinatore tecnico fin dalla fase embrionale. E lo sarà fino al termine dell’operazione. All’inizio, con Orion European Real Estate Fund V, Starching ha studiato la proposta di investimento da effettuare: trattandosi di un intervento residenziale era necessario capire quale fosse il giusto mix tipologico per bacino d’utenza e target. Ha proseguito poi sviluppando un progetto di ingegneria integrata, coordinando tutti gli attori strategici per ciascuno degli step dell’iniziativa.

L’operazione. Orion, investitore primario, ha scelto di avvalersi di un Fondo di investimento per lo sviluppo dell’operazione e pertanto a giugno del 2019 è subentrata Dea Capital Real Estate tramite il Fondo HighGarden. Per meglio centrare l’operazione sul mercato da subito ci si è avvalsi della collaborazione di una società che desse le indicazioni sui mix tipologici e gestisse la commercializzazione e scegliendo Dils nel ruolo di advisor per la commercializzazione. L’intervento consiste nella progettazione e costruzione di sei nuovi edifici nell’area di Milano 3: in totale circa 260 alloggi, di vario taglio che spiccano su un basement che accoglie al suo interno tutte le funzioni di hall di ingresso, servizio e locali accessori alle palazzine, oltre che ai locali tecnici e box e al suo estradosso superiore, aree verdi e percorsi con spazi per la sosta e il relax, creando una corte interna molto gradevole per la fruizione del landscape. Le palazzine ospitano un mix tra trilocali compatti, molti plurilocali e attici con terrazzo, una percentuale minore di bilocali, idonei a un quadrante in cui si trovano l’Istituto clinico Humanitas, il polo terziario di Mediolanum 3 City e la Mediolanum Corporate University. Ci sarà inoltre, rispettando un vincolo contenuto nel piano attuativo, una porzione di alloggi in edilizia convenzionata. Case di qualità con prezzi decisamente competitivi nel rapporto qualità/prezzo e superfici rispetto al mercato milanese, inserite in un contesto paesaggistico di particolare pregio rurale e florofaunistico e in un habitat molto curato dalla amministrazione pubblica sia per pulizia e ordine che per sicurezza.

Impatto sull’ambiente. Tutti gli appartamenti sono progettati in target con la classe energetica A4, grazie all’utilizzo di materiali eco-compatibili, impianti integrati con pompe di calore e tecnologie di risparmio idrico che permettono la produzione di energie rinnovabili, come quelle geotermica e solare. Non a caso questo sarà il primo intervento residenziale ad essere certificato Leed in Italia.

Protagonista di questa iniziativa residenziale sarà il verde, per il benessere di coloro che sceglieranno questa zona per abitare: il complesso rappresenta un’estensione di Milano 3, quartiere residenziale realizzato fra il 1980 e il 1991 per offrire un rifugio dal caos della città. Si trova nella zona più verde della città metropolitana di Milano, su un’area di più di 38 ettari, tra due rogge di fronte al lago e in prossimità del parco sud e delle rogge. E consentirà la vista sulle montagne e sul parco circostante, aderendo ai precetti della sostenibilità ambientale e di un più stretto legame tra uomo e natura. I servizi offerti saranno molteplici: tra prati e parchi alberati ci saranno, percorsi fitness, concierge, aree giochi, spazi aggregativi, aree attrezzate per il tempo libero e per il coworking, postazioni di ricarica per auto elettriche e servizi mirati a venire incontro alle esigenze, attuali e future, delle famiglie e dell’intera comunità di inquilini.

Progettazione integrata al test del mercato. Al momento sono in corso le vendite degli appartamenti di quattro dei sei edifici previsti, partite a settembre 2022: una buona percentuale  è gia stato acquistata. In particolare sono andati a ruba gli ultimi piani, che in certi casi sono stati comprati in blocco da un unico acquirente e accorpati. Un buon esito anche grazie al general contractor Colombo Costruzioni che, a differenza di altre operazioni in stand by in questi mesi, ha deciso di di avviare un nuovo programma in un momento in cui la domanda appariva in calo e i prezzi delle materie prime erano già in ascesa. Scelta supportata da un’intelligente ottimizzazione che sta permettendo di rispettare tanto i tempi quanto i costi preventivati. Un laboratorio che vede in campo competenze interdisciplinari come quella di Milano Contract District per l’interior design, Ariatta per gli impianti. Tra gli altri, l’ingegner Filippo Valaperta per le strutture, l’architetto Michelangelo Pugliese per il landscape design, gli agronomi Filippo Bernini e Marco Giorgetti (per la gestione del verde esistente e le future ripiantumazioni) e l’ingegner Lara Mita Medici per i temi e pratiche antincendio, fino a Tecnicambiente che si occupa dell’acustica e allo studio del Dott. Ghezzi (idrogeotecnico) per geotermica e geotecnia, senza dimenticare il supporto di Greenwich per la certificazione LEED.

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